Após a Organização Mundial de Saúde (OMS) declarar pandemia de covid-19, inúmeras pessoas e negócios foram afetados, mundialmente. Nesse sentido, o Poder Público adotou precauções e restrições como meio de evitar a propagação do vírus, como exemplo a limitação de circulação e fechamento de comércios locais. A pergunta que fica é: será que essas medidas influenciam nas locações vigentes?

Contratos de locação em tempos de coronavírus

Nem todos os negócios, nem todas as pessoas, nem todos os contratos foram atingidos pela pandemia da mesma forma, assim como os contratos que tem o mesmo objeto – como é o caso da locação – também terão suas variáveis: não há uma resposta absoluta para tudo.

Veja como é o Direito, ainda que se pareçam contratos idênticos, não o são. Da mesma forma, sua solução também não será. “Por que, Lauren?”

Porque se tratam de partes, negócios, cenários econômicos e mercados DIFERENTES. Existem locadores que sobrevivem exclusivamente da renda do aluguel, enquanto outros não. Existem locatários em situação de vulnerabilidade frente ao locador, enquanto outros não. Existem empreendimentos que quebrarão frente às instabilidades públicas ou econômicas, outros não.

Shopping center 

Estados e municípios publicaram no decorrer das últimas semanas decretos determinando o fechamento dos shoppings centers, como forma de se evitar a aglomeração de pessoas e contaminação em larga escala.

Com isso, inúmeros empreendimentos tiveram que fechar as portas de suas lojas físicas, não havendo atendimento direto ao consumidor e arcando com as mesmas despesas de sempre.

A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) recomendou a adoção de boas práticas aos contratos vigentes, uma vez que não lhe cabe determinar uma posição comum a ser seguida de modo compulsório, diante do caráter individual de cada contrato.

Na prática, alguns shoppings estão postergando os alugueis a serem liquidados em parcelas futuras ou estão negociando o pagamento parcial. Quando à taxa de condomínio, por se tratar de custos fixos, a Abrasce recomenda que não haja isenção, mas redução proporcional.

Como as medidas públicas objetivam evitar o fluxo de pessoas e não necessariamente a atividade econômica, o shopping center não poderá impedir que os lojistas tenham acesso ao próprio estabelecimento, inclusive para retirada de estoque. O que se recomenda é o aviso prévio à administradora para que possa haver a organização do fluxo nas dependências.

Contratos de locação comercial

Assim como os shoppings centers foram fechados, os comércios estabelecidos nas ruas e avenidas tiveram decretação no mesmo sentido. Como manter a adimplência do contrato de locação comercial se a sua finalidade não está sendo atingida nesse período de pandemia?

A verdade é que, ainda que não esta sendo atingida completamente a finalidade do contrato de locação, diante do fechamento das portas e impossibilidade de atendimento presencial ao consumidor, o imóvel continua a ser utilizado pelo locatário. Como? Na guarda dos bens do empreendimento, por exemplo.

Analise: seu comércio está incluso entre os serviços essenciais? Se sim, continua a utilização normal do imóvel. Se não, há uma redução óbvia do uso.

Quando há a redução do uso do imóvel, por determinação oriunda de decretos e atos normativos, a orientação é pela negociação das partes para se avaliar e fixar um valor justo neste período de pandemia.

Contratos de locação residencial

Os contratos de locação residencial são aqueles que estipulam sobre a residência do locatário, de seus dependentes ou de terceiros. A finalidade principal dessa locação é de cunho não comercial, ou seja, o locatário não se utiliza para gerar renda.

Por não ser uma locação atingida pelos decretos estaduais e municipais decorrentes da covid-19, os contratos devem ser cumpridos normalmente. Todavia, caso o locatário tenha sua situação econômica afetada, de modo a não conseguir cumprir o pagamento dos aluguéis, como é o caso das demissões em massa ou atividade econômica reduzida diante das medidas aplicadas ao comércio, poderão as partes negociar as obrigações contratuais para esse período.

Quais medidas tomar?

Primeiro identifique se sua locação sofreu prejuízos com a pandemia. O locatário teve seu comércio fechado, paralisação parcial das atividades econômicas por determinação do governo ou teve sua capacidade econômica atingida?

Se essa situação for real e comprovada, a orientação é que as partes estipulem um acordo escrito, determinando como ficará a relação nesse período de pandemia e, inclusive, como serão as prestações normalizadas.

Tanto locadores quanto locatários devem entender que o momento de incerteza é para todos, e a melhor saída é a renegociação extrajudicial, isso porque o locatário conseguirá reduzir seus custos imediatos e o locador minimizar os riscos de um imóvel vazio e sem renda.

No caso de não haver acordo entre as partes, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de ação revisional do aluguel, não podendo ser inferior a 80% do aluguel vigente, entretanto limita suas possibilidades:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá  lo ao preço de mercado.

Para o ingresso dessa ação, recomenda-se que o locatário guarde as provas de seus prejuízos para fundamentar a necessidade da revisão, como a queda de seu faturamento, por exemplo.

Como muitas locações não atingem esse período e, embora seja aplicável a Lei do Inquilinato aos contratos de locação, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo no Código Civil, segundo o qual será possível pleitear a redução da prestação ou alterar o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva, dentre outras medidas e teorias aplicáveis.

Um alerta: até o momento (19/04/2020) não existem legislações específicas a respeito, tão somente projetos de lei – dos quais já conversamos em artigos anteriores.

O blog está com uma categoria exclusiva para “COVID-19”, leia mais sobre o tema aqui.

Publicado por Lauren Juliê Liria Fernandes T. Alves

Advogada e sócia nominal do escritório Teixeira Camacho & Brasil Advogados, com sede no Mato Grosso. Graduada em Direito pela Universidade de Cuiabá. Especialista em Direito Contratual pela Estácio de Sá. Especializanda em Uso e Proteção de Dados pela PUC Minas. Cursando Propriedade Intelectual pela Academia da Organização Mundial da Propriedade Intelectual. Professora de Contratos pela Formação Contratualista. Membro da Associação Nacional dos Profissionais de Privacidade de Dados. Presidente da Comissão da Jovem Advocacia da 10 Subseção da OAB/MT. Membro e Secretaria da Associação de Mulheres de Negócios e Profissionais de Tangará da Serra/MT. Administradora do blog contratualista.com. Já foi professora de Direito pela Universidade do estado de Mato Grosso (UNEMAT), ministrando teoria do Direito.

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