Muitos proprietários ao colocarem imóveis a venda, comumente recebem propostas para alugar o imóvel, o que muitas vezes é aceito, até porque a intenção do proprietário é não manter um imóvel gerando custos sem nenhum retorno.

Ocorre que mesmo locado, não desaparece a intenção de venda do imóvel, e neste momento surgem as dúvidas com relação a viabilidade da operação. Diante disso, importante atentar que a legislação brasileira estabelece regras que envolvem transações de venda com inquilino.

O que diz a legislação

A Lei do Inquilinato possibilita a venda do imóvel pelo locador durante a vigência do contrato de locação desde que oportunize o direito de preferência ao locatário.

Em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador/proprietário levar ao conhecimento do inquilino o negócio a ser realizado, por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, todas as condições de negócio, como preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, como financiamento e hipoteca.

Após ser notificado da pretensão de venda do imóvel pelo locador/proprietário, o inquilino tem o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar sua aceitação (exercer o direito de preferência) ou recusa (assinar carta de renúncia de direito de preferência) da proposta apresentada.

Assinada a recusa pelo locatário, o imóvel passa a ser negociado com terceiros, nas mesmas condições em que foram apresentadas ao inquilino.

Concretizada a venda, com o devido registro do imóvel pertencendo agora ao novo proprietário, este passa a ter posse indireta sobre o imóvel, assumindo então responsabilidades perante a locação, com todos os direitos e deveres decorrentes desta.

Ocorre que, ciente da existência da vigência do contrato de locação, o novo proprietário do imóvel, tem o direito de mantê-la ou denunciá-la, e para isso tem um prazo de 90 (noventa) dias para notificar o inquilino, sob pena de presunção de aceite da manutenção ou continuidade da locação. Caso opte por denunciar, o inquilino tem um prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel, contados da demonstração de intenção do novo proprietário.

Importante destacar que, em casos de locações recentes, nada impede que o novo proprietário exerça o direito de denunciar a locação, como já dito, a lei faculta a ele manter ou não a locação, entretanto, existem situações em que o inquilino venha a se sentir prejudicado com o término da locação, e é recorrente ações em desfavor do locador pautadas em prejuízos gerados com gastos de entrada e saída do imóvel.

Cautelas a serem tomadas

A construção jurisprudencial nestes casos não é favorável ao locador, ora vendedor, que pode ser condenado em perdas e danos (reembolso de valor de mudança entrada e saída), e, ainda, correr o risco de condenação ao pagamento de multa prevista no contrato de locação firmado entre as partes.

Além disso, é importante que o contrato de locação esteja registrado na matrícula do imóvel para que o locatário tenha seu direito de preferência respeitado por terceiros.

Fontes: Lei do Inquilinato/Código Civil.

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