A aquisição do imóvel próprio é o sonho de grande parte da população brasileira. Ocorre que, para realização deste sonho, na maioria das vezes, é necessário investir a economia de toda uma vida. Não é rara a situação em que o comprador precisa recorrer ao financiamento imobiliário para conseguir concretizar o sonho da casa própria.

Em muitos desses casos, o financiamento imobiliário realizado pelo comprador do imóvel é feito diretamente com a Construtora responsável pela edificação do empreendimento imobiliário ou com a Incorporadora/Loteadora do empreendimento imobiliário, sem a participação de Instituição Financeira.

Tal fato se dá muito em razão de as Construtoras, Incorporadoras e Loteadoras serem bem mais flexíveis ou menos burocráticas do que os Bancos para a aprovação dos financiamentos, especialmente na análise da capacidade econômico-financeira do adquirente em conseguir arcar com o financiamento, dentre outros aspectos.

Isto porque o verdadeiro foco e interesse das Construtoras e Incorporadoras não é conceder crédito, como ocorre com as Instituições Financeiras, mas, sim, vender o imóvel que construiu, incorporou ou loteou o empreendimento imobiliário.

Por serem menos rígidas e criteriosas dos que os Bancos na aprovação dos financiamentos, as Construtoras, Incorporadoras e Loteadoras costumam cobrar juros bem superiores àqueles cobrados pelas Instituições Financeiras sob a justificativa de que estariam correndo mais riscos do que os Bancos neste tipo de operação.

Fato é que, enquanto os Bancos costumam cobrar algo em torno de 8% a 9% ao ano de juros remuneratórios, os “financiamentos” (na realidade, são contratos de mútuo) celebrados diretamente com as Construtoras e Loteadoras costumam exigir juros remuneratórios de 13% ao ano ou mais do tomador de crédito, o que pode representar, ao final do financiamento, um pagamento superior a 20% a 30% do montante total do financiamento imobiliário, de mesmo valor original, celebrado com uma Instituição Financeira.

Nos casos em que os financiamentos imobiliários são realizados diretamente com a Construtora, Incorporadora ou Loteadora, é importante ter sempre em mente que a cobrança dos juros deverá ocorrer sob o regime SIMPLES, não sendo permitida a cobrança de juros sob o regime CAPITALIZADO ou COMPOSTO, o qual permite a cobrança de juros sobre juros, cumulativamente, pois as Construtoras e Incorporadoras não são Instituições Financeiras, não integrando, por conseguinte, ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH)[1] e ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), e, por conta disso, estão proibidas de realizarem cobranças de juros capitalizados (juros sobre juros)[2] nos financiamentos de imóveis e lotes, nos termos do artigo 4º do Decreto-Lei n.º 22.626/1933 (Lei da Usura):

“Artigo 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano”. (destacamos).

Em outras palavras: as Construtoras, Incorporadoras e Loteadoras estão sujeitas à Lei de Usura (Decreto-Lei n.º 22.626/1933) e não podem celebrar contratos em que os juros remuneratórios estejam previstos sob o regime composto, não podendo, consequentemente, cobrar dos adquirentes juros capitalizados (juros sobre juros).

Cabe enfatizar, por oportuno, que os efeitos da cobrança de juros compostos ou juros capitalizados (juros sobre juros) serão mais sentidos pelo tomador do crédito à medida em que as prestações avançarem, como se pode verificar da simulação indicada abaixo:

ParcelaJUROS SIMPLESJUROS COMPOSTOS
0R$ 2.000,00R$ 2.000,00
1R$ 2.200,00R$ 2.200,00
2R$ 2.400,00R$ 2.420,00
3R$ 2.600,00R$ 2.662,00
6R$ 3.200,00R$ 2.928,20
9R$ 3.800,00R$ 4.715,90
12R$ 4.400,00R$ 6.276,86

Deste modo, os compradores de imóveis e lotes que identificarem a cobrança de juros sob o regime composto em financiamentos celebrados diretamente com Construtoras, Incorporadoras e Loteadoras, isto é, sem a participação de Instituições Financeiras, poderão buscar orientação e assessoria especializada no tema em questão, de modo a revisar o seu financiamento imobiliário com a exclusão dos valores cobrados indevidamente ou, se for o caso, requerer a devolução dos valores pagos a maior às Construtoras, Incorporadoras e Loteadoras.


[1] Medida Provisória n.º 2.170-36, de 23.08.2001, artigo 5º.

[2] Súmula n.º 539 do STJ: “É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n.º 1.963-17/2000, reeditada como MP n.º 2.170-36.2001, desde que expressamente pactuada”

Publicado por Diogo Santos Oliveira

Sócio do Escritório H. O. Santos Oliveira – Advogados, Pós-graduado em Direito Corporativo na IBMEC, com especialização em Contratos na Fundação Getúlio Vargas – FGV.

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