Essa é uma pergunta que vem causando muitas discussões há anos, então, muita calma nessa hora que vou explicar tudo que você precisa saber a respeito.

Primeiro de tudo, o que é fiança?

A fiança ocorre quando uma pessoa garante ao credor que, caso o devedor principal não cumpra com a obrigação, ela assumirá pessoalmente a dívida.

Nesse caso, a Lei de Locações prevê a possibilidade, dentre outras alternativas, da fiança ser uma modalidade de garantia no contrato de locação.

A fiança se apresenta como uma modalidade menos onerosa ao locatário e mais vantajosa ao credor que, ao aceitar a fiança de pessoa idônea e capaz financeiramente, terá maior segurança sobre o adimplemento do contrato.

E o que é bem de família?

O bem de família pode ser simplesmente aquele imóvel residencial próprio do casal ou da família que nele residam ou pode ser aquele instituído como bem de família no seu título constitutivo no registro de imóveis:

Uma vez que o bem seja reconhecido como bem de família, em regra, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. (art. 1º, Lei n. 8.009/90)

Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial. (Código Civil)

Se a regra é clara, qual a discussão, Lauren?

A grande discussão é que, apesar do bem de família do devedor ser impenhorável, salvo algumas exceções que podemos abordar em outro momento, o bem de família do fiador pode ser penhorado.

E isso não sou eu que estou dizendo, é a Lei n. 8.009/90:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…) VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Apesar dessa previsão legal, por muitos anos se discutiu sua CONSTITUCIONALIDADE, ou seja, como privar o fiador do único bem imóvel que, inclusive, é o imóvel que reside o casal ou a família?

Os defensores de sua impenhorabilidade defendem que o direito fundamental à moradia, dignidade da pessoa humana e proteção da família não podem sofrer detrimento frente a livre iniciativa.

Outra discussão a respeito é se a penhora recairia em qualquer contrato de locação, ou seja, comercial ou residencial, ou somente em um destes.

E por muitos anos se criaram diversos posicionamentos.

Em 2010, o STF publicou a seguinte tese (tema 295):

“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20.”

A tese não ajudava na distinção dos tipos de locação.

Em 2018, a 1ª turma do STF julgou o RE 605.709 e decidiu pela impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial.

Entretanto, a discussão continuou em busca de um posicionamento claro sobre o tema.

O julgamento do RE 1307334

No dia 08 de Março de 2022 (Terça-feira), às 23:59 foi finalizado o julgamento virtual do RE 1307334 que tratou sobre a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação, distinguindo-se as locações residencial e comercial.

O relator do caso, o Ministro Alexandre de Morares, decidiu que é possível a penhora, INDEPENDENTEMENTE DA LOCAÇÃO SER RESIDENCIAL OU COMERCIAL:

“Se a intenção do legislador fosse a de restringir a possibilidade de penhora do imóvel do fiador ao contrato de locação residencial, teria feito expressamente essa ressalva.”

Com a publicação dessa decisão, diversos processos judiciais que estavam suspensos justamente aguardando o posicionamento do Supremo, prosseguirão respeitando o posicionamento acima.