A questão é a seguinte: José tem um financiamento junto a uma instituição financeira de sua cidade, relativo a uma casa inclusa no Sistema Minha Casa Minha Vida e está querendo vendê-la. Antônio é novo na cidade e está querendo comprar uma casa com parcelas baixas. Será que José poderá vender sua casa para Antônio, mesmo estando financiada?

Quando o imóvel a ser vendido está alienado em favor de um Banco como garantia do financiamento, o comprador facilmente pode pagar a vista o preço do imóvel e, com a quitação do financiamento do vendedor, passa a se tornar o legitimo proprietário, sendo feita a escritura pública de compra e venda.

Mas a questão se torna mais difícil se o comprador pretender assumir o financiamento do vendedor, em especial quando o vendedor é mutuário do Sistema Financeiro de Habitação, isto porque existem restrições à transferência do imóvel a terceiro.

O que é Sistema Financeiro de Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal por meio da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. (art. 8.º)

É lícita a venda do imóvel incluso neste Sistema?

Primeiramente é importante esclarecer que não há uma compra e venda do imóvel propriamente dita, mas, enquanto perdurar o contrato junto a instituição financeira, haverá uma cessão da posição contratual, de modo que, após a quitação, o comprador passará a ser legitimo proprietário.

A Lei n.º 8.004/90 dispõe sobre transferência a terceiros dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de financiamento, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora. Portanto, essa cessão da posição contratual do vendedor é LÍCITA, desde que atendidos todos os requisitos exigidos.

Nesse caso, a instituição financeira somente concordará com a transferência, via de regra, caso o comprador preencha os requisitos exigidos anteriormente ao vendedor, tenha capacidade de pagamento e concorde em repactuar os valores do débito.

Assim, o adquirente da posição contratual, a depender das cláusulas previstas, não terá o direito a manter o financiamento nos mesmos termos obtidos pelo vendedor, visto que a repactuação do financiamento tem por objetivo reajustar o valor das parcelas ao saldo devedor e trazer o mais próximo aos índices crescentes da inflação.

E se a instituição financeira não concordar?

A Lei 10.150/00 permitiu a transferência do imóvel e do financiamento no âmbito do SFH quando dos contratos celebrados até 25 de outubro de 1996, sem a necessidade de interveniência da instituição financeira. Essa é uma exceção que abarcou casos específicos, sendo que a regra atual é a interveniência obrigatória da instituição financiadora.

Acontece que, por vezes, a única solução encontrada, diante da negativa da instituição financeira em anuir ao negócio, consiste na elaboração de um contrato comumente chamado de “contrato de gaveta”, mais especificamente denominado por contrato de compromisso de compra e venda.

Infelizmente, os “contratos de gaveta” se tornam um risco, tanto para o vendedor quanto para o comprador, pois acabam não sendo registrados nem levados ao conhecimento do banco e como se sabe: quem não registra, não é dono. O vendedor, sendo ainda publicamente proprietário do imóvel, pode tê-lo penhorado por credores diversos ou, pior, vender para outras pessoas.

A previsão de cláusula no contrato de financiamento vedando a venda do imóvel prejudica a compra?

A lei não prevê a rescisão contratual, no caso de venda ou promessa de venda por parte do atual proprietário, mas apenas condiciona sua validade a certos requisitos. Acontece que, caso exista previsão no contrato de financiamento vedando a venda ou promessa de venda, estará o eventual vendedor violando os termos do contrato, podendo se sujeitar às penalidades previstas no próprio contrato.

Existem julgados na tendência de validar os negócios jurídicos relacionados aos contratos particulares de venda de imóvel nesta situação, todavia são apenas tentativas que se tornaram válidas após o êxito do julgamento e que não se reiteram em todos os tribunais.

Conclusão

Havendo escritura pública de compra e venda ou contrato particular de compromisso de compra e venda e decorrendo tudo conforme planejado, dois atos finais deverão ser praticados: (1) obter do banco o termo para liberação do gravame (hipoteca ou alienação fiduciária) e (2) proceder à lavratura da escritura pública para que seja feita a necessária transferência da propriedade.

É importante que antes de qualquer compromisso entre o vendedor e o comprador, seja verificada eventual existência de uma “cadeia” de compromissos e cessões anteriores, sob pena de existirem imensas dificuldades para se obter a propriedade do imóvel, mesmo após a quitação total do financiamento, isso porque o art. 195 da Lei 6.015/73 prevê que somente será possível registrar o último contrato após terem sido registrados todos os anteriores, como forma de manter a continuidade do registro do imóvel.

Sequências possíveis dessa relação:

1. José adere ao financiamento junto a instituição financeira sob um imóvel incluso no Minha Casa Minha Vida

2. Alguns anos após, José resolve vender o imóvel.

3. Antônio está a procura de imóvel que coincide com o do José e resolve que quer comprá-lo.

4. Deve ser feita uma averiguação da existência de uma cadeia de compromissos e cessões anteriores à atual relação.

5. Não existindo qualquer erro a ser sanado, passa-se a celebração da compra e venda.

6. Realizando o pagamento à vista, quita-se o financiamento e realiza-se a escrituração pública necessária, tornando Antônio legitimo proprietário.

7. Querendo Antônio assumir as parcelas, deve a instituição financeira anuir ao compromisso realizado entre este e José a partir da escritura pública, sendo cedido frente a instituição financeira a posição contratual.

8. Dada a negativa da instituição, José e Antônio poderão realizar um contrato particular de compromisso de compra e venda.

Dessa forma, em decorrência de inúmeros problemas que podem ocorrer em razão da celebração dos contratos particulares, aconselha-se que qualquer que seja sua intenção, procure um profissional de sua confiança, pois a transferência de direitos deve estar sempre vinculada a plena validade de seus atos!