Os contratos de forma geral são um vínculo jurídico entre dois ou mais sujeitos, originados pela vontade. Neles vão estar detalhados todas as obrigações e deveres assumidos pelos negociantes, sendo estes os elementos fundamentais para a regular plenitude da operação.

Na compra e venda de imóveis, o vendedor quer se desprender de seu bem sem se preocupar com transtornos e o comprador adquirir um bem de forma segura, livre e desimpedida, razão pela qual, deve-se ter muita atenção na elaboração de suas cláusulas.

Qualificação das partes

A primeira das cláusulas é a qualificação das partes.

Trata-se da descrição das partes envolvidas na negociação, em regra, VENDEDOR e COMPRADOR.

Sendo as partes pessoas físicas, temos nome completo, CPF, Identidade, profissão, estado civil, endereço completo e outras formas de contato (lembrar aqui da eventual necessidade de notificação em virtude alguma pendência no decorrer do cumprimento das cláusulas contratuais, como pagamento ou entrega do imóvel).

Quando tratamos das partes negociantes, importante a investigação da “ficha cadastral” dos mesmos, analisar a existência de ações ou dívidas que possam inviabilizar a transferência do bem, ou futuramente invalidar a operação.

Neste ponto, é sempre bom ter uma assessoria para auxiliá-los e para tornar claras as condições do negócio por meio das investigações anexas do contrato.

Objeto

A segunda cláusula essencial é o quê estamos negociando.

O objetivo nesta cláusula é detalhar ou delimitar o objeto da transação, o que está sendo negociado, não deixando dúvidas de interpretação para os contratantes.

No caso de imóveis, recomenda-se a descrição conforme consta na matrícula do mesmo.

E da mesma forma que devemos analisar as partes envolvidas, deve-se verificar a situação do imóvel, como por exemplo: a existência ônus e ações que possam recair sobre o bem e cláusulas impeditivas de transferência (inalienabilidade, indisponibilidade judicial).

Prazo e preço

Como terceira cláusula essencial, destaco a determinação de prazos e preços.

Aqui iremos estabelecer o valor da transação, o preço final e sua composição, assim como os prazos para entrega do bem negociado (importante estabelecer o marco para transferência de tributos ou encargos que recaiam sobre o imóvel), prazo para entrega de documentação e prazo para pagamento do preço ajustado.

Importante estabelecer, de forma clara e objetiva, as condições de pagamento (financiamento, consórcio imobiliário) e forma de pagamento (a vista, cheque).

Gestão de riscos

A quarta cláusula destacada seria a gestão de riscos.

Neste momento devemos abordar os principais problemas ou conflitos que possam ocorrer após a formalização da transação, que muitas vezes podem inviabilizar o cumprimento das obrigações assumidas, trazendo possíveis soluções.

As mais comuns são os atrasos, que podem ser de pagamentos, entrega do bem, entrega de documentos, e para evitar esses empecilhos que podem ocorrer durante a execução do contrato, usa-se uma conduta mais coercitiva, como a inclusão de penalidades no caso de descumprimento das cláusulas contratuais ou das obrigações assumidas.

Para finalizar um contato, além das cláusulas acima descritas, é prudente eleger um foro (comarca que será competente para julgamento) para dirimir eventuais descontentamentos e, ao final, constar a presença de testemunhas, de preferência duas, para trazer  eficácia executiva ao documento.