Tanto o contrato de locação comercial como o contrato de locação residencial, precisam conter algumas cláusulas essenciais e estão previstas na Lei do inquilinato 8.245 de 18 de outubro de 1991. São elas:
Qualificação completa do locador e locatário e a descrição completa do imóvel com endereço
É importante realizar a qualificação completa do locador e locatário, sendo eles: nome completo, RG e CPF, nacionalidade, profissão, estado civil e endereço.
Caso o prazo de locação seja superior a 10 anos, será necessário que o cônjuge assine como anuente no contrato.
Não podemos esquecer de colocar qual imóvel está sendo locado, se ele é comercial, residencial, bem como seu endereço.
Cláusula sobre a forma de pagamento
Na cláusula sobre a forma de pagamento deve constar o valor que será pago mensalmente e a forma que será realizado o pagamento: se será através de boleto, transferência bancária ou em espécies, com a apresentação do recibo.
O recibo de pagamento é fundamental para o locador e locatário, uma vez que ambos estarão seguros no caso de inadimplemento ou falsa acusação de não pagamento.
Cláusula de prazo do aluguel
É necessário colocar qual será o prazo de duração do aluguel e se terá renovação automática ou se será necessário realizar aditivo ou outro contrato.
Desta forma, o locador estará limitando o tempo de permanência do locatário no imóvel.
Cláusula de garantia
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: caução OU fiança OU seguro de fiança locatícia OU cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É importante lembrar que é proibido mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação.
Caso o locatário não exija nenhum tipo de garantia no contrato, ele poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. E, ainda, no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas, caso seja necessário entrar com uma ação de desocupação, poderá ser concedido uma liminar para a desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Termo de Vistoria
Um dos maiores problemas nos alugueis é justamente em seu findar, pois é necessário que o locatário devolva o imóvel na mesma situação em que foi locado.
Ter uma cláusula no contrato de locação sobre o termo de vistoria irá diminuir os aborrecimentos após o encerramento do contrato de aluguel.
Desta forma, recomenda o registro de fotos e uma descrição completa do imóvel, para que não haja maiores aborrecimentos posteriormente, como uma parte que exige pagamento de consertos e manutenção, sendo que a outra alega que já entrou no imóvel dessa forma.
Cláusula Penal por descumprimento
Pode ser estipulada uma cláusula penal para que no caso de descumprimento das partes sobre suas obrigações haja cobrança de uma penalidade, geralmente estipulada em uma porcentagem sobre o valor do aluguel.
Além disso, no caso de multa por devolução do imóvel, a Lei de locações descreve:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Acesso em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm
Dica bônus
Se o imóvel for vendido durante a locação por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbado junto à matrícula do imóvel, o adquirente não poderá pedir a desocupação do imóvel. Então, não esqueçam de averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel perante o Registro de Imóvel para que seja eficaz contra terceiros.
