Suspender ou não suspender o aluguel? Suspender ou não suspender o despejo? Eis a grande dúvida, desde o início da pandemia.

No Regime Jurídico Emergencial, aprovado e publicado no dia 8 de setembro de 2020 (Lei n. 14.010/2020) já se buscava suspender os alugueis e os despejos, entretanto, somente foi aprovada a suspensão de liminar nas ações de despejos: “Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020”.

Acontece que essa proibição cessou ainda no ano de 2020 e são inúmeros os projetos de lei que buscam ampliar o seu prazo e acrescer outras suspensões. Atualmente, os holofotes focam no Projeto de Lei 827/2020 aprovado pela Câmara dos Deputados no dia 18 de maio de 2021.

Como ficou o projeto?

A proposta original do projeto era de suspender pelo período de 90 (noventa) dias em razão da Pandemia, a execução das ordens de despejo de locações de imóveis residenciais e comerciais.

Como tramitavam diversos outros projetos de lei em conjunto, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto e enviou ao Senado ampliando a proposta original para suspender: “até 31 de dezembro de 2021, o cumprimento de medidas judiciais, extrajudiciais ou administrativas que resultem em desocupações ou remoções forçadas coletivas em imóveis privados ou públicos, urbanos ou rurais, e a concessão de liminares em ação de despejos de que trata a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991; para dispensar o locatário do pagamento de multa em caso de denúncia de locação de imóvel e autorizar a realização de aditivos em contratos de locação por meio de correspondências eletrônicas e aplicativos de mensagens“.

Suspensão dos efeitos de atos e decisões

O projeto busca suspender até 31 de dezembro de 2021 os efeitos de qualquer ato ou decisão, judicial, extrajudicial ou administrativo, editado ou proferido desde a vigência do estado de calamidade pública (março de 2020), até um ano após o seu término, que imponha a desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público, urbano ou rural, que sirva de moradia ou que represente área produtiva pelo trabalho individual ou familiar.

Pela leitura do projeto aprovado pela Câmara, buscam retroagir os efeitos para casos dos quais NÃO MAIS VIGIA QUALQUER PROIBIÇÃO SOBRE AS LIMINARES, o que poderá ocasionar uma desastrosa insegurança jurídica a todos. Inclusive, a suspensão atingirá as medidas decorrentes de atos ou decisões proferidas em data anterior ao período de calamidade pública, com exceção daquelas que já foram efetivadas até a data da publicação da Lei.

Suspensão das desocupações

No artigo 4º do projeto, especifica que não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano, desde que locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento à pandemia, que resulte incapacidade de pagamento do aluguel e demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar e o disposto somente será aplicável aos contratos de aluguel não superior a R$ 600,00 quando residencial, e R$ 1.200,00 quando não residencial.

Possibilidade de denúncia pelo locatário

Possibilita, ainda, ao locatário que demonstre alteração na sua situação econômico-financeira decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração que resulte incapacidade de pagamento do aluguel e demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar, denunciar a locação, independentemente do pagamento de multa ou aviso prévio.

Aqui vale mencionar que a única emenda proposta ao Projeto foi para acrescer uma exceção à regra, de modo a impedir a denúncia quando o imóvel objeto da locação seja o único de propriedade do locador, excluído o utilizado para sua residência, desde que os aluguéis consistam na totalidade de sua renda.

O objetivo da emenda de autoria da Deputada Tábata Amaral é proteger o locador hipossuficiente, ou seja, o locador que não possui condições de sustentar sua família sem o valor do aluguel. Apesar da emenda ter boa intenção, ainda assim não protege os locadores hipossuficientes, posto que a generalização a um único imóvel não garante ser o suficiente para o sustento de uma família.

A principio, a possibilidade de denúncia pelo locatário cabe aos imóveis residenciais, entretanto, excepcionalmente, foi estendida aos imóveis não residenciais que tenham sofrido a interrupção contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou quarentena, por prazo igual ou superior a trinta dias.

Segurança jurídica dos acordos

Por fim, o projeto visa garantir a segurança jurídica aos contratos eletrônicos entre as partes, determinando-os com valor de aditivo contratual e título executivo extrajudicial, seja por correspondências eletrônicas ou aplicativos de mensagens, bem como possibilitou o meio de prova da parte que busca comprovar a frustração de eventual acordo entre as partes.

O projeto de Lei foi enviado ao Senado. Para ler o projeto na íntegra, clique aqui. Para acompanhar o trâmite, clique aqui. Se você não lembra mais de como foi o Regime Jurídico emergencial, clique aqui.