Não é novidade que a pandemia do Covid-19 impactou diversos segmentos da sociedade, cada qual à sua maneira. Desde o reconhecimento do Estado de Calamidade Pública nacional, por meio do Decreto Legislativo nº 06, de 20 de março de 2020, diversos entes adotaram medidas para combater a crise sanitária.

Cada Estado, a seu tempo e forma, elencou as diretrizes e regras que entendeu como necessárias à nova realidade social. Os Municípios, lastreados pela larga autonomia recém-conferida pela Constituição Federal de 1988, também estabeleceram suas próprias conclusões sobre a pandemia e a melhor forma de superá-la.

Embora as decisões estatais tenham mudado muito e muitas vezes desde o começo da pandemia, sempre houve um ponto de consenso em meio a tanta incerteza: a alta transmissibilidade do vírus. Por isso, a maioria dos entes focou seus esforços em promover maior distanciamento social entre as pessoas. Ou seja, evitar aglomerações.

Dessa estratégia, surgiu uma das consequências da pandemia mais perceptíveis à sociedade: a restrição ao funcionamento de diversas atividades empresariais que, na visão do Poder Público, poderiam ser alteradas ou mesmo suspensas em prol do melhor enfrentamento da crise sanitária.

Desde o começo, um dos principais alvos da regulamentação foram os Shopping Centers. As características desse modelo de negócio, com grande concentração de produtos, serviços e pessoas, embasaram a completa suspensão de suas atividades por muitos entes Brasil afora. Essa solução representa, ao final, a paralisação de várias empresas de uma só vez. Por consequência, são impactados inúmeros contratos, relacionados às diversas atividades desenvolvidas no empreendimento. São contratos de fornecimento, contratos de parceria, contratos de trabalho, contratos de locação, contratos de publicidade, contratos bancários, contratos de mútuo, contratos de terceirização, contratos de comodato etc.

São muitas as relações afetadas, mas, por hoje, focaremos apenas nos contratos de locação imobiliária e deixaremos os demais temas para outros momentos. Sobre alguns deles, inclusive, você já encontra ótimas publicações disponíveis aqui no blog. Não deixe de conferir.

Contratos de locação em Shopping Center

Os contratos de locação imobiliária em Shopping Center possuem algumas peculiaridades que os diferem dos tradicionais contratos de locação comercial, havendo, inclusive, quem defenda que se trata de contrato atípico misto. Isso porque o modelo de negócio que caracteriza esse tipo de empreendimento envolve uma dinâmica própria de infraestrutura, serviços e contraprestações entre locadores e locatários. Nas palavras de Fábio Ulhoa Coelho, o shopping envolve “uma complexa estrutura organizacional cujo sucesso e rentabilidade dependem de esforços repartidos entre os seus integrantes”.

Assim, desde a limpeza até a publicidade do empreendimento, há diversos detalhes que, envolvendo locadores, Condomínio, lojistas e clientes, resultam em maior complexidade na dinâmica obrigacional e, consequentemente, no instrumento contratual.

Como dito, os Shopping Centers foram uns dos primeiros negócios afetados pela pandemia. Em todo o Brasil, a suspensão do funcionamento desses empreendimentos deixou milhares de lojistas sem faturamento, o que, naturalmente, resultou na tentativa de revisão de vários contratos de locação comercial.

Diversos lojistas, em muito pautados pelo Dever de Renegociar defendido pelo Professor Anderson Schreiber, passaram a buscar a revisão de seus pactos extrajudicialmente. Aqueles que não conseguiram (e aqueles que nem tentaram), acabaram judicializando seus pleitos e se sujeitando à montanha-russa de decisões judiciais típica da construção de um novo entendimento.

Via de regra, as teses defendidas costumam seguir linhas de raciocínio bem simples, como: (i) “a pandemia impactou parcialmente a atividade, gerando queda de faturamento e necessidade de reequilíbrio contratual”; ou (ii) “os atos administrativos decorrentes da pandemia impediram o desempenho da atividade empresarial e, consequentemente, o uso do imóvel na finalidade para o qual foi locado”. Partindo de argumentos assim, grande parte dos lojistas passou a solicitar a revisão ou suspensão completa de suas despesas com o imóvel até que tivessem suas atividades regularizadas.

Quanto às prestações pecuniárias, os contratos de locação comercial em Shopping Centers costumam prever aos lojistas o pagamento de 03 tipos principais de despesas mensais: o aluguel, o condomínio e o fundo de promoção.

O aluguel, destinado a remunerar o uso e gozo de determinada porção do imóvel, é geralmente composto por um valor fixo, pago a título de aluguel mínimo, e uma porção variável, proporcional ao faturamento da empresa durante o mês vencido. Sobre isso, vejamos a lição do professor Álvaro Villaça Azevedo:

“O aluguel estipula-se de modo muito particular, compondo-se de uma parte fixa, com valor mínimo, corrigido monetariamente, e de outra variável, à base de um percentual sobre os movimentos de venda (…) e o locador tem acesso a toda essa documentação. O locatário obriga-se a informar ao locador, por escrito, em certo prazo estabelecido no contrato, o volume das vendas realizadas no mês anterior, para que se possa proceder ao cálculo para a apuração do valor devido, mensalmente”.

O condomínio, por sua vez, agrega todas as despesas de manutenção do empreendimento, posteriormente rateadas entre os condôminos. As regras, direitos e deveres, bem como o modelo de rateio, são definidos na Convenção de Condomínio de cada empreendimento.

Há ainda o que se denomina como Fundo de Promoção. Embora a nomenclatura possa variar, trata-se de despesa geralmente relacionada às iniciativas de publicidade, divulgação e propaganda do Shopping, destinada a aumentar a atratividade do empreendimento e, consequentemente, o faturamento dos lojistas.

Afinal, o que pode ser renegociado nas locações imobiliárias em Shopping Centers?

Não se vê padronização quanto à possibilidade nem quanto ao percentual de eventual redução de despesas em função da pandemia. E nem poderia. Cada caso é único, com seus detalhes e impactos. Nem mesmo há conjunto suficiente de julgados a que possamos chamar de jurisprudência. A maioria das ações tramitando conta apenas com análise apertada em sede de pedido liminar.

Vale mencionar que até houve uma tentativa de parametrizar essas negociações por meio do PL nº 1.179/2020, mas o trâmite legislativo e vetos presidenciais retiraram da Lei aprovada (nº 14.010/2020) qualquer novo regramento relativo à revisão de contratos imobiliários. Assim, permanece aplicável toda a legislação constitucional e civil já vigente antes da pandemia.

Fato é que a análise dessas renegociações demanda muita cautela do intérprete, considerando não apenas o real impacto da pandemia no caso em estudo, mas também eventual suficiência das previsões contratuais para a solução do conflito e a diferença das obrigações que lastreiam cada uma das despesas questionadas.

Por exemplo, quanto aos Fundos de Promoção, parece razoável pensar em renegociação nos casos em que as divulgações e campanhas promovidas pelos Shopping Centers estejam prejudicadas. Pode não fazer sentido continuar onerando o lojista com esse custo se a contraprestação prevista (publicidade e propaganda) estiver inviabilizada.

Do mesmo modo, a impossibilidade de uso e gozo do imóvel para a finalidade contratada também poderia gerar a expectativa de readequação do aluguel. Essa, inclusive, tem sido a principal demanda tutelada pelo Judiciário, vide o Banco de Precedentes compartilhado no excelente Observatório Imobiliário Covid-19 (https://covidimob.com.br/), site que concentra artigos, notícias e decisões sobre os contratos imobiliários durante a pandemia.

Por outro lado, enquanto a redução percentual do aluguel ou sua limitação ao valor mensal fixo (aluguel mínimo) poderiam beneficiar a relação contratual, a suspensão incondicionada das despesas condominiais não estaria promovendo realmente o reequilíbrio do negócio, mas sim a concentração injusta do ônus em apenas uma das partes. Nesses casos, seria possível alegar, inclusive, eventual enriquecimento sem causa do lojista, que, beneficiado pelos serviços prestados pelo Condomínio, estaria desobrigado da contraprestação equivalente.

No que concerne ao condomínio, o que se observa, na verdade, é a necessidade de uma maior transparência por parte da Administração, compartilhando eventuais possibilidades de redução de custos e certificando os condôminos sobre a regularidade do rateio. Eventuais discordâncias não precisam resultar na suspensão de pagamentos, mas podem gerar providências específicas que restabeleçam acesso, diálogo e colaboração entre as partes.

Ademais, a busca pela revisão contratual em tempos de pandemia deve estar sempre pautada na boa-fé objetiva, limitando-se aos reais desajustes do caso concreto, sem subverter as relações pactuadas ou ignorar a distribuição de riscos dos negócios.