Sabe aquele imóvel que foi financiado e está sob a garantia de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA? Se você possui um contrato de financiamento envolvendo um bem imóvel, provavelmente essa garantia esteja inserida.

A partir de agora, poderá o fiduciante (devedor), com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original, isso a Medida Provisória chamou de COMPARTILHAMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

Esse compartilhamento somente poderá ser contratado, por pessoa natural ou jurídica, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, e o fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito em benefício próprio ou de sua entidade familiar.

O que deve conter o contrato?

O contrato que formalizar o compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado no cartório de registro de imóveis competente e conter:

• valor principal da nova operação de crédito,
• taxa de juros e encargos incidentes,
• prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário,
• declaração do fiduciante de crédito em benefício próprio ou de sua família, quando pessoa natural,
• prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante,
• cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária,
• cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, em relação a quaisquer das operações de crédito, faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais, e  
• cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos sobre o leilão para a alienação do imóvel da Lei nº 9.514, de 1997 deverão ser cumpridos.

Essa operação poderá ser celebrada por instrumento público ou particular, mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, inclusive por meio eletrônico, com dispensa do reconhecimento de firmas.

Quitação antecipada do contrato

A liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou compartilhamento, não obriga o fiduciante (devedor) a quitar antecipadamente a que está vinculada à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados.

Nesse caso, caberá ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada e ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.

Inadimplemento do contrato

Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, em relação a quaisquer das operações de crédito – original ou o compartilhamento, independentemente de seu valor, o credor poderá considerar vencidas antecipadamente TODAS as operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.

Após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor promoverá os procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997 e seguindo as disposições dos §§§§ 2º, 3º, 4º, 5º da MPV 992.

Atenção: no caso do segundo leilão, se o lance não for suficiente para quitação da dívida, o credor poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural.

Regulamentação pelo Conselho Monetário Nacional

O Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou o compartilhamento de alienação fiduciária de bens imóveis previsto na Medida Provisória 992, possibilitando a obtenção de novos empréstimos no montante dos valores já quitados de um financiamento imobiliário.

As novas operações de crédito contratadas com compartilhamento da alienação fiduciária não poderão ter juros maiores que os do crédito original e o prazo também não poderá ser superior ao tempo que resta na primeira operação.