O Projeto de Lei n° 1179, de 2020 de autoria do Senador Antonio Anastasia (PSD/MG), dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19).
“Lauren, quais os pontos desse Projeto?” Prescrição e Decadência, Resilição, Resolução e Revisão dos Contratos, Relações de Consumo, Locações de Imóveis Urbanos, Contratos Agrários, Usucapião, Condomínios Edilícios, Reuniões e Assembleias de Pessoa Jurídicas de Direito Privado, Regime societário, Regime concorrencial, Direito de Família e Sucessões, Suspensão de previsão do Código de Trânsito. Hoje vamos focar naquelas relativas a contratos, combinado?
Disposições do projeto
Resilição, Resolução e Revisão dos Contratos
As consequências decorrentes da pandemia do Coronavírus nos contratos não terão efeitos jurídicos retroativos, inclusive aquelas abarcadas pela previsão do “caso fortuito ou força maior”.
Nos casos de Resolução por Onerosidade Excessiva não serão considerados “fatos imprevisíveis”: o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário. Nesse caso, as regras sobre revisão contratual do Código de Defesa do Consumidor e Lei do Inquilinato não se sujeitarão.
Além disso, as normas de proteção ao consumidor não se aplicarão às relações contratuais subordinadas ao Código Civil, incluindo aquelas estabelecidas exclusivamente entre empresas ou empresários.
Relações de Consumo
O Código de Defesa do Consumidor prevê o direito do consumidor de desistência, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Essa disposição fica suspensa.
Até 30 de outubro de 2020, o consumidor não poderá desistir do contrato, na hipótese de produto ou serviço adquirido por entrega domiciliar (delivery).
Locações de Imóveis Urbanos
Até 31 de dezembro de 2020, não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, suspendendo a previsão do artigo 59 da Lei do Inquilinato:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Link da Lei
Entretanto, quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, ficará assegurado o direito de retomada do imóvel se:
I – a locação for desfeita:
a) por mútuo acordo;
b) por ocorrer a prática de infração legal ou contratual;
c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
II – ocorrer a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.
Os locatários que sofrerem com demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020, sendo obrigação dos locatários comunicar aos locadores o exercício dessa suspensão, por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.
Ainda, no término do prazo da suspensão, os aluguéis vencidos deverão ser pagos parceladamente, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
Essa disposição de suspensão do pagamento dos aluguéis está prevista na proposta inicial, mas já sendo discutida sua retirada do projeto e alteração para maior equilíbrio contratual. Veja matéria a respeito.
Contratos Agrários
As previsões do Estatuto da Terra sobre arrendamento rural têm sua aplicação suspensa até 30 de outubro de 2020, somente no que se refere:
Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:
IV – em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
V – os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;
XI – na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão dos contratos de arrendamento:
b) prazos mínimos de arrendamento e limites de vigência para os vários tipos de atividades agrícolas;
Dispõe o projeto de lei sobre novas regras a seguir para os arrendamentos rurais. Vejamos:
Nos contratos de arrendamento rural, aplicam-se as seguintes regras:
I – em relação ao prazo de 6 (seis) meses de antecedência do vencimento do contrato para o proprietário promover a notificação extrajudicial do arrendatário sobre as propostas existentes nos termos do inciso IV do art. 95 da Lei nº 4.504, de 30 de dezembro de 1964, se a data máxima dessa notificação ocorrer até 1º de outubro de 2020, o proprietário poderá realizar essa notificação até 30 de outubro de 2020, caso em que o arrendatário terá seis meses para exercer o seu direito de preferência e caso em que o contrato de arrendamento seguirá em vigor durante esse prazo;
II – se a data de vencimento do contrato de arrendamento expirar até 1º de outubro de 2020, o prazo de 30 (trinta) dias previsto no IV do art. 95 da Lei nº 4.504, de 30 de dezembro de 1964, para o arrendatário manifestar seu desinteresse pela prorrogação do contrato passa a correr a partir de 30 de outubro de 2020;
III – em relação ao prazo de 6 (seis) meses de antecedência do vencimento do contrato para o proprietário promover a notificação extrajudicial do arrendatário sobre seu interesse em retomar o imóvel para exploração por si ou por seu descendente nos termos do inciso V do art. 95 da Lei nº 4.504, de 30 de dezembro de 1964, se a data máxima dessa notificação ocorrer até 30 de outubro de 2020, o proprietário poderá realizar essa notificação até 30 de outubro de 2020, caso em que o contrato de arrendamento seguirá em vigor por mais seis meses dessa data;
IV – se o prazo do contrato de arrendamento rural ou dos limites de vigência para os vários tipos de cultura expirar antes de 30 de outubro de 2020, presume-se a prorrogação até essa data.
Por fim, fica suspensa, até 30 de outubro de 2020, a proibição de celebração de contratos de arrendamento com empresas nacionais cujo capital social pertença majoritariamente a pessoas naturais ou jurídicas estrangeiras, nos termos da Lei nº 5.709/71 (Regula a Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro Residente no País ou Pessoa Jurídica Estrangeira Autorizada a Funcionar no Brasil).
Justificação do Projeto
O projeto (no que concerne a matéria contratual) baseia-se em manter a separação entre relações paritéticas (de Direito Civil e de Direito Comercial) e relações assimétricas (de Direito do Consumidor e das Locações Prediais Urbanas) e não alterar as leis vigentes, dado o caráter emergencial da crise gerada pela pandemia, mas apenas criar regras transitórias que, em alguns casos, suspendam temporariamente a aplicação de dispositivos dos códigos e leis extravagantes.
Algumas das normas contidas neste projeto serão apresentadas pelo Min. Dias Toffoli ao Conselho Nacional de Justiça, sob a forma de recomendação aos magistrados brasileiros.
Para o autor do projeto, hoje, tanto o Código Civil quanto o Código de Defesa do Consumidor, possuem regras adequadas para resolver ou revisar contratos por imprevisão, no primeiro caso, e onerosidade excessiva, no segundo diploma. É preciso agora conter os excessos em nome da ocorrência do caso fortuito e da força maior, mas também permitir que segmentos vulneráveis como os locatários urbanos não sofram restrições ao direito à moradia.
As disposições aqui descritas se baseiam em um Projeto de Lei que ainda está em trâmite e que, inclusive, já sofreu alterações. Não é a base final, vamos continuar acompanhando e mantendo, sempre, o bom senso nas decisões de Direito Privado!
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